朗读

精工理念筑造城市传奇

——记2012盾安集团创新发展功勋团队“青岛跃龙升置业有限公司”

青岛跃龙升 张中彬

题记

    在青岛，提起“蓝山湾”可谓家喻户晓，这座87万平米的精工之城创造了多个岛城第一：首个配置齐全的旧村改造标杆项目；区域价格状元、销售榜首；开发模式至今众多房企无法复制……这一系列成绩的背后，是青岛跃龙升公司践行“创业、创造、创新”的盾安精神，从而创造“低地价、小资金、快节奏、大建设、高品质”的大型项目运营模式，为岛城建设发展、房地产运营模式创新留下浓墨重彩的一笔。

    曾经破败落后的山脚小村，如今的梦想之城；曾经危机四伏的艰难拆迁，如今的精工建筑；曾经前途迷茫的内外交困，如今的荣耀与传奇。这鲜明的对比，正是青岛跃龙升置业有限公司经营团队克服层层困阻，涅槃重生的真实写照。

    无论在2008年全球金融危机阴霾渐浓时，还是在现下宏观政策趋严、市场竞争加剧、价格预期一路下降的大背景下，青岛跃龙升经营团队都能够发扬不怕吃苦、任劳任怨的奉献精神，因势布局，另辟蹊径，创新思路；做到破难克艰，逆势而进，创造奇迹！

    正是这样一支激情澎湃、敢想敢为、锐意创新、勇于拼搏的企业团队，在青岛为盾安事业发展“开疆拓土”，建立了卓越的功勋。所经营建设的“蓝山湾”项目已累计销售达5380套，合同销售额31亿元，赢得了岛城和业界的高度赞扬，实现了经济效益和社会效益的双丰收。

众志成城，创业于一片废墟之上

    “08年底刚接手跃龙升公司和蓝山湾项目的时候，可以说是个满目疮痍的烂摊子：原合作方经营班子撤出，4个月时间连换三任总经理，先后有10位高管走马灯似的，来了又走了；安置房动工建设遥遥无期，项目所在地村民情绪激动；商业街拆迁黑白交错，媒体舆论哗然；项目土地政策不明朗，资金缺口巨大；公司上下人心惶惶，看不到企业的希望和未来。”这是青岛跃龙升总经理应米燕回忆初接蓝山湾项目时的感受。而这样糟糕的境况还仅仅是外在的初步显现，公司随后经历的三次股权结构调整、与土地所在村合作关系的调整以及大面积商业网点拆迁所带来的巨大冲击，才真正把公司一下子逼到了“悬崖边上”，那种阵痛，至今都让人心有余悸，有种“透不过气来的感觉”。

    在公司内外交困、生死存亡的危急关头，应米燕以其智慧、果敢的胆魄和雷厉风行的作风，在集团公司和新一届董事会的大力支持下，重建公司团队，理顺了内外关系，重新确立了公司发展目标定位，提出了经营建设的思路和重点。新团队众志成城，艰苦创业，在最短的时间内使公司从困境中走出，并且实现2009年3月安置房主体动工，6月完成商业街拆迁，7月售楼中心样板房隆重开放，8月一期商品房首次高调亮相，领跑区域价格并荣获当月岛城销售冠军，10月、12月连续加推，价格节节提升，去化速度不断加快，并连创三次24小时隔夜排队抢购奇迹，当年实现销售736套，合同金额4.4亿元，销售率超过99%。2010年3月楼王隆重推出，使项目从低价盘直接提升到中档盘，项目跃上新的台阶，当年7月安置房交付，村民顺利回迁。

    在度过了生存危机后，青岛跃龙升公司在抓经营抢机遇的同时，坚持以“三创精神”为指引，公司上下齐学“亮剑”精神，深读《狼道全集》，团队凝聚力、执行力越来越强。加快与一线房企在经营理念、管理思路上的接轨，调整制定有竞争力的薪酬福利体系，极大地提高了员工工作积极性和稳定性。公司还从企业发展需要和岗位要求出发，加大了人才引进和内部人才的培养、考核、选拔力度，全方位打造出了一支专业过硬、作风优良的创业经营管理队伍。

    蓝山湾项目营销总监林亮在2010年进入公司，“我们这个高管团队，既有50后、60后的前辈，70后的核心力量，也有像我们这些80后的生力军，我们在一起工作丝毫没有距离感，大家都是心往一处想，劲往一处使，这样的团队让我们有归属感，我们也能从前辈们那里得到很多帮助和经验，公司也给了我们极大的信任，敢于放权，给我们更大的成长空间。”

扎实开拓，实现底价获取土地开发权

    蓝山湾项目是青岛市第一个配置齐全的旧村改造项目，其运营模式为一级土地整理和二级开发相联动，用地性质包括补亏用地、经济发展用地、安置用地、保障性住房用地等等，评估、计算、配置极其复杂。由于地方相关部门缺乏经验，加上拆迁存在不确定因素，因此企业参与一级开发存在重大法律风险和经济风险，最终不一定能全部拿到土地，且很难实现与地方政府约定价格。公司财务总监谭夏夏回忆：“在青岛有不少开发商在拿地初期都以较低的价格获得了土地开发意向，而在最终获取土地时，价格的变数却很大。以浙江某著名开发企业为例，让渡25%股权和青岛当地开发企业合作，由当地企业负责一级整理，最初以1100元/平米与当地政府签订了合同，而当二期开发时却以2151元/平米获取土地，目前后续大量土地尚未拆迁，很难保证供地和价格，给企业带来了很多不必要的损失。像这样的旧村改造项目没有一家外来企业敢独家承担。”

    经过四年不懈努力，蓝山湾项目全部拆迁完毕，最终与市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，并分别于2009年2月、2010年8月、2012年3月取得国有土地使用权证，实现底价成交。相比于李沧区同期同类可比项目土地成交价测算，直接节约土地成本3亿多，为项目运营打下了坚实的基础。

滚动开发，小资金撬动大项目

    “先筹钱，后拿地，再开发”和“有多少钱，就做多大项目”是大多地产商奉行开发模式。虽然操作难度小，但对资金依赖程度较大，极易使开发商陷入被动局面，尤其在当下政策变幻莫测的市场环境中，无疑加大投资风险。

    蓝山湾项目土地供给体量大，土地出让金总额高，总投资超过40个亿，按照常规开发思路，项目启动资金至少超过10亿元，资金压力巨大。因此，如何找到一条适合本项目的开发模式，成了当时公司亟待解决的重大难题。

     为了顺利推进项目，跃龙升公司团队结合项目自身特点，集思广益，制定了“锁定项目、分期拆迁、分期供地、分期缴纳土地出让金、分期建设、分期销售回款”的滚动运营策略，成功与地方政府签订了《文昌阁社区村庄改造项目协议书补充协议》，确定整个项目分三期拆迁、供地、缴纳土地出让金并建设销售，实现了3.57亿元初始资金撬动整个项目的奇迹，为蓝山湾项目寻找到一条创新的发展道路。

政企合作，顺利实现三期开发

    企业要健康快速发展，就需要对市场变化保持绝对的敏锐，提前预测风险、寻找机会。2010年4月，北京“国十条实施细则”中明确提出“限购”政策，为房地产市场蒙上一层阴影。曾经从事金融业、对市场极为敏锐的应米燕明白：“新政策的出台，就像是一种新的生态系统，对于行业原有的生态系统将会是一次大的颠覆，就像是电话、邮件、传真取代信件一样，是必然趋势。”面对日趋严峻的市场形势，公司先人一步，积极开展政企合作，抓住项目周边两条城市主干道改造的契机，与政府就改造范围内的拆迁居民安置达成蓝山湾三期商品房政企合作协议。

精工传“城”，步步为赢创卓越品牌

    青岛跃龙升置业从2007年伊始即确定了“精工地产”的开发之路，为蓝山湾项目赢得市场广泛赞誉，接连创造了彻夜排队认购、七次开盘七次热销的“蓝山湾现象”。

    蓝山湾项目营销部经理张丽华在谈起一起创业的经历时说：“在营销团队组建和品牌树立初期，应总亲自抓营销，而每次开盘定价是最为纠结的，多次推敲，基于对市场的精准把握，对产品的高度自信，对股东的高度负责，作为区域价格的领跑者，每次开盘总是高于竞品楼盘，2012年9月更是以均价高于竞争对手1300元/平米的价格开盘，依然再创佳绩，七次开盘，七次热销，压力肯定存在，但是我们更享受成功带来的喜悦，看着盾安集团‘蓝山湾’这个品牌在青岛扎根绽放更有成就感。”

    时至今日，蓝山湾在“精工地产”的道路上，陆续获得“CIHAF（中国住交会）最具投资价值典范楼盘、中国名盘”、“青岛最受关注楼盘”、“青岛市内四区销售十强”、“青岛年度最具人气楼盘”、“年度青岛城市推动力楼盘”、“年度最具影响力楼盘大奖”、“岛城最具性价比刚需楼盘”等40余项至高荣誉。应米燕作为蓝山湾品牌的掌舵人也获得了“中国房地产推动力人物”、“CIHAF中国地产百杰”、“青岛房地产杰出人物”、“青岛房地产最佳经理人”等荣誉称号，青岛跃龙升“以精工理念引领项目品牌、以项目品牌带动企业品牌”的创新发展策略也得到了业界的高度评价。

    回顾六年历程，蓝山湾项目在青岛备受市场认可的首要原因，其实是企业对城市的关爱，对城市的责任感：“善待每一块值得珍惜的土地，将对人的关怀，对幸福的渴求，对亲情的重视，对爱的呵护融入到建筑中去，这就是蓝山湾。”

    建筑不应该是冰冷的，而是有血有肉，有生命的。期待在今后的征程中，青岛跃龙升这一搭载着诚信与责任、创造与激情的责任房企，在盾安“三创精神”和“精工理念”的指引下，不断为集团品牌增添更多荣耀，为城市品位铸造更多传奇。